Maisons renversées? Soyez prudent si vous demandez des exemptions pour résidence principale

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Maisons renversées?  Soyez prudent si vous demandez des exemptions pour résidence principale

Jamie Golombek : Cette affaire récente concernait un contribuable de Vancouver qui a acheté, démoli, construit puis vendu trois maisons sur une période de six ans

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Les spéculations selon lesquelles le gouvernement fédéral pourrait introduire un impôt sur le gain associé à votre résidence principale se sont apaisées au cours des derniers mois, en particulier avec une élection estivale ou à l’automne potentiellement à l’horizon, de sorte que les propriétaires continuent de vendre – et de bénéficier – d’un montant substantiel en franchise d’impôt. gains sur la vente de leur résidence principale.

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Mais comme les lecteurs réguliers le savent, l’Agence du revenu du Canada a réprimé ces dernières années les contribuables qui, à son avis, réclament à tort l’exemption pour résidence principale, en particulier en ce qui concerne le retournement de maison. S’il est déterminé que vous achetez et vendez régulièrement des maisons, l’exemption peut vous être refusée. et potentiellement être imposé sur les bénéfices en tant que revenu d’entreprise imposable à 100 pour cent, par rapport à un gain en capital imposable à 50 pour cent plus acceptable.

Une affaire récente, tranchée plus tôt ce mois-ci, concernait un contribuable de Vancouver qui a acheté, démoli, construit puis vendu trois maisons sur une période de six ans. Le contribuable en appelait d’une décision de 2019 de la Cour canadienne de l’impôt.

L’affaire a été jugée pour la première fois à l’automne 2016, s’est poursuivie au printemps suivant et a duré cinq jours. Le contribuable de 2004 à 2010 avait acheté trois maisons, démoli ces maisons, construit de nouvelles maisons et les avait vendues. L’ARC a établi une nouvelle cotisation pour le contribuable pour ses années d’imposition 2006, 2008 et 2010 afin d’inclure le revenu net d’entreprise non déclaré à l’égard de la vente de ces biens. L’ARC a également cotisé le contribuable pour la TPS non déclarée liée aux ventes de la propriété. Des pénalités ont également été imposées en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu et de la Loi sur la taxe d’accise.

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Bien que le contribuable soit un agent immobilier titulaire d’un permis à Vancouver, au cours des années d’imposition en cause, il n’a déclaré que des revenus modestes compris entre 15 000 $ et 20 000 $ par année à titre d’agent immobilier.

Les trois propriétés au cœur de ce différend présentent un schéma de faits similaire. La première propriété a été achetée en 2004 pour 580 000 $. Après avoir acquis la propriété, le contribuable a obtenu un permis de démolition et a démoli la maison existante sur la propriété. En 2005, il a obtenu un permis de construire pour construire une nouvelle maison sur cette propriété. Il a ensuite organisé la construction de la nouvelle maison, a mis la propriété en vente au début de 2006 et l’a vendue en avril pour environ 1,4 million de dollars.

Le deuxième bien a été acheté en juin 2006, environ deux mois après que le contribuable a vendu le premier bien. Le prix d’achat de cette propriété était de 890 000 $. Il a procédé à la démolition de la maison existante et à la construction d’une nouvelle maison sur le terrain. La propriété a été mise en vente au début de 2008 et vendue en mars 2008 pour près de 2 millions de dollars.

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La troisième propriété a été achetée en août 2009 pour environ 1,1 million de dollars. La maison existante a été démolie et une nouvelle maison a été construite sur la propriété, qui a été vendue en novembre 2010 pour près de 2,3 millions de dollars.

À la Cour de l’impôt, le contribuable a soutenu qu’il avait acquis chaque propriété comme lieu de résidence pour lui-même et son fils, et qu’il avait occupé chaque propriété pendant un certain temps avant de la vendre. Il a ensuite affirmé qu’il avait vendu chaque maison parce qu’il estimait que sa dette était trop élevée et qu’il voulait payer ses dettes.

Pourtant, peu de temps après la vente de chaque maison, il a contracté plus de dettes qu’il n’en avait auparavant. Le montant de l’hypothèque pour la première maison était de 812 500 $, environ 1,1 million de dollars pour la deuxième maison et 2,1 millions de dollars pour la troisième maison. Comme la cour d’appel l’a fait remarquer plus tard : « Une personne qui souhaite réduire sa dette ne s’endetterait pas davantage peu de temps après avoir vendu une maison et remboursé la dette précédente.

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Le contribuable n’a pas déclaré les gains découlant de la disposition de ces biens parce qu’il avait supposé que les maisons seraient considérées comme sa résidence principale et, par conséquent, seraient libres d’impôt. De même, il n’a déclaré aucune dette de TPS sur les trois ventes parce qu’il supposait qu’il n’était pas un constructeur aux fins de la Loi sur la taxe d’accise et qu’il n’était donc pas tenu de facturer la TPS.

Le juge de la Cour de l’impôt a estimé que le « témoignage du contribuable n’était pas crédible » et qu’il « n’habitait habituellement aucune des trois maisons pendant quelque temps que ce soit ». Par conséquent, le juge a conclu que le contribuable ne pouvait réclamer les réductions de gains en capital qui s’appliqueraient s’il avait vendu ses résidences principales.

« À mon avis », a écrit le juge, « il ressort très clairement de la preuve en l’espèce que (le contribuable) a réalisé l’aménagement des trois maisons dans le cadre d’une entreprise de promotion immobilière qu’il exploitait à titre exclusif. propriétaire, et que le profit qu’il en tirait l’était en conséquence à titre de revenu.

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La Cour de l’impôt a également conclu que le contribuable était considéré comme un « constructeur d’ensembles résidentiels » et aurait dû facturer la TPS sur chaque vente de maison.

Le contribuable a interjeté appel de la décision du tribunal inférieur devant la Cour d’appel fédérale, qui a entendu l’affaire par vidéoconférence en ligne en juin 2021. La seule question soulevée par le contribuable devant la cour d’appel était de savoir s’il satisfaisait à la définition de « constructeur » pour le fins de la facturation de la TPS. Cela dépendait des conclusions de fait et de droit tirées par le juge de la Cour de l’impôt quant à savoir si le contribuable exploitait une entreprise ou un projet ou une entreprise de nature commerciale.

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La cour d’appel a examiné les critères à considérer pour déterminer si un gain réalisé sur la vente d’un bien était un gain de revenu ou un gain en capital : la nature du bien vendu, la durée de la période de propriété, la fréquence ou le nombre de transactions, les travaux effectués sur ou en relation avec le bien, les circonstances qui ont motivé la vente du bien et, enfin, le motif du contribuable. La jurisprudence antérieure a qualifié ce dernier critère de motivation, ou l’intention du contribuable, de « facteur de la plus haute importance ».

Après avoir examiné tous les éléments de preuve, le panel de trois juges de la cour d’appel a statué à l’unanimité qu’il n’y avait « aucune raison d’infirmer la conclusion du juge de la Cour de l’impôt selon laquelle (le contribuable) exploitait une entreprise en acquérant les propriétés, en démolissant les logements existants, en construire de nouvelles maisons et les vendre. Ainsi, le contribuable était considéré comme un constructeur en vertu de la Loi sur la taxe d’accise et aurait dû facturer la TPS sur les ventes de chacune des trois maisons.

[email protected]

Jamie Golombek, CPA, CA, CFP, CLU, TEP est directeur général, Planification fiscale et successorale chez Gestion privée de patrimoine CIBC à Toronto.

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