Le mythe de la réduction des effectifs à la retraite : non, les personnes âgées ne déménagent pas en masse – et cela affectera le marché du logement

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Le mythe de la réduction des effectifs à la retraite : non, les personnes âgées ne déménagent pas en masse – et cela affectera le marché du logement

Les développeurs de la communauté des retraités et les jeunes acheteurs en herbe pourraient être déçus

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Les promoteurs de la communauté des retraités, les maisons de retraite à but lucratif et les jeunes acheteurs en herbe comptent tous sur les personnes âgées vieillissantes pour réduire la taille de leur maison. Alors que certaines personnes âgées déménageront dans une maison plus petite, que se passera-t-il s’ils ne réduisent pas leurs effectifs au degré prévu ?

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Un récent sondage du National Institute on Aging de Ryerson a révélé que 91 % des répondants essaieraient de « vivre en toute sécurité et de manière autonome dans leur propre maison aussi longtemps que possible ». L’enquête a été menée cet été, de sorte que les résultats peuvent être influencés par l’impact de COVID-19 sur les résidents des maisons de retraite et de soins infirmiers.

Cependant, le rapport sur les tendances immobilières générationnelles 2020 de Mustel Group et Sotheby’s International Realty Canada : Vieillir chez soi a révélé des résultats similaires, 86 % des propriétaires de baby-boomers cherchant à vivre dans leur maison actuelle le plus longtemps possible.

Les résultats du sondage sur les intentions des personnes âgées sont intéressants à considérer, mais les statistiques sur ce qu’elles font réellement peuvent être plus pertinentes. Lors du Recensement de 2016, Statistique Canada a constaté que « les personnes âgées sont moins susceptibles de déménager que la population générale. En 2016, seulement 5,5 % des personnes âgées de 65 à 74 ans et 4,7 % de celles de 75 ans et plus avaient déménagé, comparativement à 13 % de la population générale l’année précédente.

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Les personnes âgées les plus susceptibles de déménager étaient celles qui étaient séparées, divorcées ou veuves, ce qui suggère que des événements inattendus de la vie peuvent être des déclencheurs pour un départ à la retraite plutôt qu’une réduction proactive des effectifs dans le cadre d’un plan de retraite. Si les seniors ne réduisent pas leurs effectifs en masse, il doit y avoir des raisons, ainsi que des ramifications, pour l’ensemble du marché immobilier.

À Toronto, la plus grande ville du Canada, une taxe de cession immobilière municipale a été introduite en 2008 en plus de la taxe de cession immobilière provinciale existante. Le prix moyen de tous les types de maisons à Toronto combinés en septembre était de 960 722 $, avec des droits de cession immobilière à payer estimés à 31 379 $ pour l’acheteur moyen (plus de 3 %). Les commissions immobilières sont plus élevées en Ontario que dans certaines autres provinces, les vendeurs payant jusqu’à cinq pour cent plus la taxe de vente, bien que les commissions soient parfois réduites.

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Les coûts de transaction pour déménager à Toronto avoisinant les 10 pour cent, y compris les frais juridiques, les frais de déménagement et les frais accessoires, peuvent être dissuasifs pour un propriétaire. Bien qu’il puisse être moins coûteux de déménager dans d’autres régions du pays, les taux élevés d’appréciation des prix dans certaines villes peuvent alimenter davantage l’hésitation des personnes âgées à vendre leur maison et les obliger à rester sur place.

Condos au centre-ville de Toronto.
Condos au centre-ville de Toronto. Photo de Laura Pedersen/Fichiers du National Post

Une autre hésitation peut être due au coût par pied carré des condos – une option potentielle de réduction des effectifs pour les personnes âgées – par rapport aux maisons. Un récent rapport de Royal LePage a révélé que le prix médian au pied carré à Montréal, à Ottawa, dans le Grand Vancouver et dans le Grand Toronto dépassait tous celui des maisons unifamiliales. En fait, dans la région du Grand Toronto, le prix médian au pied carré d’un condo était environ 53 % plus élevé. Cela signifie que sans une réduction significative de la superficie en pieds carrés ou un éloignement des centres-villes, les personnes âgées pourraient ne pas empocher beaucoup de produits nets d’une réduction, en particulier après les coûts de transaction.

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Les personnes âgées continueront de vendre leur maison et de déménager dans des collectivités axées sur le mode de vie, et certaines pourraient avoir besoin de soins de longue durée qui ne sont pas disponibles à leur domicile. De plus, la demande de condos et de bungalows restera également élevée à mesure que la population vieillira. Mais si la plupart des gens veulent rester chez eux aussi longtemps qu’ils le peuvent – et beaucoup le resteront pour le reste de leur vie – il est important que nous le planifions.

La plupart des conseillers financiers sont payés pour gérer les investissements. Si les personnes âgées épuisent leurs actions, obligations et fonds communs de placement à la retraite et ne veulent pas vendre leur maison pour reconstituer leurs comptes, cela pourrait limiter l’intérêt du secteur financier à leur fournir des conseils en matière de planification de la retraite.

De plus, les planificateurs de retraite qui supposent simplement qu’une maison sera réduite ou vendue à un moment donné devraient discuter avec leurs clients vieillissants des différentes façons d’accéder à la valeur nette de leur maison si nécessaire.

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Les planificateurs de la retraite devraient discuter avec leurs clients vieillissants des différentes façons d'accéder à la valeur nette de leur maison.
Les planificateurs de la retraite devraient discuter avec leurs clients vieillissants des différentes façons d’accéder à la valeur nette de leur maison. Photo de Getty Images/iStockphoto

Les personnes qui ont l’habitude d’emprunter la majeure partie de la valeur de leur maison pendant leurs années de travail peuvent constater que les banques hésitent à prêter de l’argent aux retraités. L’exclusion d’un senior qui ne peut pas rembourser sa dette peut entraîner une mauvaise presse que les banques préféreraient peut-être éviter.

Une hypothèque inversée peut être une alternative à une hypothèque traditionnelle ou à une marge de crédit pour une personne de plus de 55 ans. Elle fournit un paiement forfaitaire à un emprunteur ou rembourse une partie de la valeur nette de sa maison au fil du temps. Seules quelques entreprises offrent des prêts hypothécaires inversés au Canada. Les taux d’intérêt sont plus élevés que les taux d’emprunt immobiliers traditionnels, mais les personnes âgées qui ont des options limitées auprès des banques peuvent être en mesure d’emprunter jusqu’à 55 % de la valeur de leur maison en fonction de leur âge, de leur emplacement et du type de maison.

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Les taux des hypothèques inversées peuvent être plus proches de 5 % actuellement, comparativement à 2 à 3 % pour les hypothèques et les marges de crédit garanties. Cela pourrait signifier 2 000 $ à 3 000 $ d’intérêts annuels supplémentaires pour 100 000 $ empruntés. Cela peut sembler beaucoup, mais le marché des prêts hypothécaires inversés au Canada est encore en développement et peut, dans certains cas, être la seule option pour acheter du temps supplémentaire pour une personne âgée dans sa maison.

Une critique courante des prêts hypothécaires inversés est qu’ils peuvent épuiser la succession à laisser aux bénéficiaires. En toute justice, vendre ou réduire la taille d’une maison et dépenser une partie du produit réduit également la taille de la succession. Les prêts hypothécaires inversés peuvent être un outil pour une personne âgée qui souhaite rester dans sa maison et n’a pas d’autre option.

Les prêts hypothécaires inversés peuvent être un outil pour une personne âgée qui souhaite rester dans sa maison et n'a pas d'autre option.
Les prêts hypothécaires inversés peuvent être un outil pour une personne âgée qui souhaite rester dans sa maison et n’a pas d’autre option. Photo de Cole Burston/fichiers Bloomberg

Une alternative à un prêt hypothécaire inversé pour une personne âgée qui ne veut pas déménager pourrait être de vendre une maison et de signer ensuite un contrat de location à long terme pour cette maison. L’inscription d’une maison à vendre à la condition que le vendeur veuille louer la maison à l’acheteur peut limiter le nombre d’acheteurs potentiels. Mais cela pourrait également mettre en relation une personne âgée qui ne veut pas déménager et qui a besoin d’argent, avec un potentiel investisseur immobilier locatif, en supposant que l’agent immobilier et les conseils juridiques soient appropriés.

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Les familles de personnes âgées vieillissantes peuvent essayer de leur parler du mode de vie et des implications financières d’une réduction des effectifs, mais en fin de compte, la décision leur appartient tant qu’elles peuvent prendre leurs propres décisions – comme il se doit, bien sûr.

Le coût des soins de longue durée dans une résidence privée est nettement plus élevé que dans une maison de retraite ou de soins infirmiers. Les soignants privés peuvent s’occuper d’une seule personne plutôt que de nombreuses personnes ou doivent se déplacer entre plusieurs maisons au cours de la journée. C’est quelque chose à considérer pour les planificateurs de retraite, les décideurs, les familles et les personnes âgées.

De nombreux propriétaires partiront à la retraite, et compte tenu de la taille de la population vieillissante des baby-boomers, cela représentera des millions de personnes âgées dans les années à venir. Cependant, plusieurs millions d’autres ne réduiront pas leurs effectifs, et cela a des implications financières et pratiques pour eux et pour tous les autres.

Jason Heath est un planificateur financier agréé (CFP) à honoraires et à conseils uniquement chez Objective Financial Partners Inc. à Toronto, en Ontario. Il ne vend aucun produit financier.

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